Cambio de uso de local a vivienda de uso turístico en Segovia: requisitos, proyecto y tramitación

Transformar un local en una vivienda de uso turístico (VUT) en Segovia puede ser viable, pero antes de iniciar el proyecto o realizar una inversión es necesario comprobar una serie de condicionantes urbanísticos y técnicos que pueden determinar completamente la actuación.

No todos los locales pueden destinarse a este uso. La altura, el acceso, la superficie disponible, la iluminación y ventilación, las extracciones, la accesibilidad o la compatibilidad urbanística son algunos de los aspectos que deben estudiarse previamente.

En SF23 Arquitectos realizamos estudios de viabilidad y proyectos de cambio de uso en Segovia, analizando cada inmueble de forma individual antes de iniciar su tramitación.

¿Una vivienda de uso turístico se considera simplemente una vivienda?

No necesariamente desde el punto de vista urbanístico.

En el PGOU de Segovia, los establecimientos destinados al alojamiento temporal mediante precio se encuadran dentro del uso de servicios terciarios, clase terciario hostelero, modalidad alojamiento hostelero. Por tanto, no basta con comprobar que el local reúne las condiciones dimensionales propias de una vivienda: también debe analizarse la compatibilidad del uso turístico con la ordenanza urbanística aplicable y con el edificio en el que pretende implantarse.

Además, los establecimientos de alojamiento hostelero deben cumplir las condiciones higiénicas, sanitarias y de habitabilidad exigibles, junto con la normativa sectorial correspondiente.

1. Compatibilidad urbanística

La primera comprobación debe ser siempre urbanística.

Es necesario identificar:

-la ordenanza aplicable al inmueble;
-el uso característico del edificio;
-los usos compatibles;
-la categoría del alojamiento;
-la situación en la que se implanta;
y, cuando proceda, las determinaciones específicas del PEAHIS u otro planeamiento de protección.

Por ello, dos locales aparentemente similares pueden tener posibilidades completamente diferentes según su ubicación.

2. Acceso independiente

El acceso es uno de los aspectos más importantes en una vivienda de uso turístico.

El PGOU contempla situaciones de alojamiento hostelero en edificios residenciales en las que se exige acceso independiente respecto de las viviendas y de los restantes usos de la parcela. En el proyecto de referencia, la situación se justificó precisamente por tratarse de un local de planta baja con acceso directo desde la vía pública.

Dentro del ámbito del Plan Especial de las Áreas Históricas de Segovia (PEAHIS), la condición es todavía más expresa: los apartamentos o viviendas turísticos únicamente se permiten en edificio completo o cuando no compartan accesos, portal, escalera ni ascensor con el resto del inmueble.

Por este motivo, los locales situados en planta baja con entrada directa desde la calle pueden presentar una ventaja importante para este tipo de actuaciones.

3. Altura del local

También debe comprobarse desde el inicio la altura existente.

El artículo 217 del PGOU establece, con carácter general, una altura libre mínima de 2,50 m en las dependencias destinadas a vivienda.

En edificios de vivienda colectiva con viviendas situadas en planta baja, la altura libre puede igualmente ser de 2,50 m, pero la cara inferior del techo debe quedar como mínimo a 3,50 m respecto de la rasante de la calle, medida en la acera en el punto más desfavorable, con las excepciones previstas por el propio planeamiento.

Por tanto, no debe confundirse esta condición con una exigencia general de 3,50 m de altura libre interior.

En el ámbito del PEAHIS existen además condiciones específicas en función de la ordenanza aplicable.

4. Superficies y dimensiones mínimas

El PGOU de Segovia establece dimensiones mínimas para las principales dependencias:

DependenciaSuperficie útil mínimaOtras condicionesDormitorio de una cama 6,00 m² Lado mínimo 2,00 m
Dormitorio de dos camas 10,00 m² Lado mínimo 2,00 m
Comedor o cuarto de estar 14,00 m² Lado mínimo 2,50 m
Cocina independiente 5,00 m² Ventilación directa
Cocina-estar-comedor 18,00 m² —
Cuarto de baño 3,00 m² —
Pasillo — Anchura mínima 0,90 m

Estas dimensiones proceden del artículo 219 del PGOU.

Además, en la entrada de la vivienda debe poder inscribirse un círculo de 1,50 m de diámetro, y cuando existen más de cuatro dormitorios debe disponerse un segundo cuarto de baño completo.

Estas condiciones son especialmente relevantes en locales estrechos, profundos o de pequeña superficie.

5. Vivienda exterior, iluminación y ventilación natural

Las estancias habitables deben disponer de iluminación y ventilación natural suficientes.

El PGOU establece que toda pieza habitable debe disponer de luz y ventilación directa al exterior, mediante huecos cuya superficie no sea inferior a 1/8 de la superficie útil de la estancia.

Además, debe comprobarse la condición de vivienda exterior y la relación de salón y dormitorios con fachada o con los espacios exteriores admitidos por el planeamiento.

En un local muy profundo o con poca fachada, esta condición puede limitar considerablemente la distribución posible.

6. Ventilación de cocina, baño y extracciones

Este es uno de los puntos que con más frecuencia condiciona los cambios de uso.

El PGOU exige que la cocina independiente disponga de ventilación directa.

Pero, además de la ventilación natural, el proyecto debe resolver adecuadamente las extracciones de cocina, baño y demás instalaciones.

En edificios existentes puede ser necesario llevar determinados conductos hasta una salida efectiva en cubierta. En el proyecto analizado, por ejemplo, el extractor del baño se resolvió mediante conducto hasta cubierta.

Esto puede resultar técnicamente complejo cuando los conductos deben atravesar elementos comunes o recorrer varias plantas del edificio.

Por ello, antes de cerrar la distribución de la vivienda turística es recomendable comprobar:
la posición de cocina y baños;
el recorrido posible de los conductos;
la disponibilidad de patinillos o conductos existentes;
la posibilidad de alcanzar cubierta;
y las afecciones que puedan producirse sobre elementos comunes.

Un local puede tener suficiente superficie, fachada y altura y, sin embargo, presentar dificultades importantes si las extracciones no pueden resolverse correctamente.

7. Superficie, capacidad y categoría del alojamiento

La superficie útil y el número de plazas también pueden afectar a la categoría urbanística del alojamiento.

El PGOU incluye dentro de la categoría 1.ª determinados alojamientos compatibles con el uso residencial que no superan 50 m² útiles o 8 camas, junto con las restantes condiciones establecidas por la normativa.

Esto no significa que toda VUT deba tener menos de 50 m², sino que la superficie y capacidad pueden modificar su clasificación y, con ella, las condiciones de compatibilidad dentro del edificio.

Por tanto, el número de dormitorios y plazas debería definirse ya durante el estudio inicial.

8. Protección frente al ruido

En una VUT situada dentro de un edificio residencial debe estudiarse también la transmisión acústica hacia las viviendas colindantes y hacia el exterior.

Según las características de la actuación puede ser necesario realizar un estudio acústico, analizando:
aislamiento respecto de viviendas superiores o colindantes;
ruido de extractores y campana;
transmisión hacia el exterior;
posibles vibraciones;
y condiciones de funcionamiento de las instalaciones.

En el proyecto realizado se contemplaron incluso comprobaciones acústicas finales una vez terminadas las obras.

La correcta ejecución de conductos, sellados, carpinterías y pasos de instalaciones es también importante para evitar puentes acústicos y vibraciones.

9. Accesibilidad

También deben analizarse las condiciones de acceso desde la vía pública.

Entre otros aspectos se comprueban:
posibles desniveles;
anchura de la puerta de entrada;
anchuras de circulación interior;
continuidad de los pavimentos;
y posibilidad de adaptar el establecimiento a las condiciones de accesibilidad exigibles.

En edificios existentes, la aplicación del CTE debe estudiar la adecuación efectiva y la viabilidad técnica de las soluciones posibles, atendiendo a las características concretas del inmueble.

10. Seguridad en caso de incendio

La actuación debe justificar también las condiciones de seguridad contra incendios.

Entre otras cuestiones se analizarán:
evacuación de los ocupantes;
longitud de los recorridos;
características de la salida;
apertura de puertas;
sectorización cuando resulte exigible;
resistencia al fuego de elementos separadores;
y medios de protección contra incendios.

Estas condiciones dependerán de la superficie, ocupación, configuración del establecimiento y características del edificio. En el proyecto estudiado se justificaron específicamente la evacuación directa a vía pública y la dotación de extintor.

11. Proyecto técnico y tramitación

Una vez confirmada la viabilidad debe redactarse el correspondiente proyecto técnico, justificando tanto el planeamiento urbanístico como el Código Técnico de la Edificación y la normativa sectorial aplicable.

El proyecto suele incluir:
memoria descriptiva y constructiva;
justificación urbanística;
justificación del CTE;
planos del estado actual y reformado;
definición de soluciones constructivas;
instalaciones;
estudio acústico cuando proceda;
mediciones y presupuesto;
estudio o estudio básico de seguridad y salud;
gestión de residuos;
y documentación complementaria necesaria para la tramitación.

Posteriormente se realizan los procedimientos municipales y, una vez terminadas las obras y cumplidas las condiciones correspondientes, los trámites necesarios para la puesta en funcionamiento del alojamiento turístico.

¿Qué conviene comprobar antes de comprar un local?

Si la compra del inmueble está condicionada a poder convertirlo en VUT, es recomendable realizar previamente un estudio de viabilidad.

Las comprobaciones iniciales deberían incluir al menos: compatibilidad urbanística del alojamiento turístico; ordenanza aplicable; acceso independiente; altura de planta; superficies mínimas; condición de vivienda exterior; iluminación y ventilación natural; posibilidad de resolver extracciones hasta cubierta; número previsto de plazas; condiciones acústicas; accesibilidad; seguridad contra incendios; instalaciones; y posibles afecciones patrimoniales. Una visita al inmueble acompañada del análisis del planeamiento permite detectar muchos de estos condicionantes antes de formalizar la inversión.

Cambio de uso de local a vivienda de uso turístico en Segovia

En SF23 Arquitectos realizamos estudios de viabilidad, proyectos y dirección de obra para la transformación de locales en viviendas de uso turístico en Segovia.

Antes de iniciar el proyecto estudiamos cada inmueble de forma individual para determinar si el uso turístico es urbanísticamente compatible, qué condicionantes técnicos presenta y qué actuaciones serían necesarias para poder tramitarlo correctamente.

Si estás valorando comprar un local o transformar uno que ya tienes, realizar este análisis previo puede evitar iniciar una inversión en un inmueble que posteriormente no pueda destinarse al uso previsto.